Alloggio sociale anche temporaneo nelle nuove previsioni del Codice
Housing sociale: con il Terzo settore ampliate le opzioni di sviluppo per le politiche abitative e l’utilizzo degli immobili per finalità sociale. La formula originaria dell’alloggio sociale, introdotta con il decreto ministeriale (Dm) del 22 aprile 2008, risponde all’esigenza di garantire in locazione permanente un’unità immobiliare ad uso residenziale per soddisfare le esigenze primarie dei nuclei familiari svantaggiati.
Si tratta, di un provvedimento normativo che ha come intento quello di ridurre il disagio abitativo e che, attraverso un’interlocuzione con l’Unione europea, ha permesso di escludere i contributi pubblici stanziati per la realizzazione degli stessi dall’ambito degli aiuti di Stato. Su tale fronte, infatti, il Dm citato riconosce ad operatori pubblici e privati che erogano il servizio di edilizia sociale in locazione permanente il diritto ad una compensazione costituita dal canone di affitto o da eventuali misure previste dalla Stato. Una possibilità, questa, che garantisce a tali soggetti un ragionevole avanzo di utile purché sussistano le condizioni previste dal Dm del 22 aprile 2008. A tal proposito, vale la pena ricordare che nel contesto dell’housing sociale per essere ammessi ai benefici fiscali (vedasi altro articolo in pagina) e ai finanziamenti è necessario che oggetto di intervento siano unità immobiliari concesse in locazione permanente a nuclei familiari svantaggiati o alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati destinati alla proprietà o alla locazione temporanea per almeno otto anni (articolo 1 Dm citato).
Con la riforma del Terzo settore si assiste, invece, ad un ampliamento della dimensione sociale dell’housing grazie ad una nuova impostazione che ammette l’utilizzo degli immobili per destinazioni sociali ulteriori rispetto alla mera finalità abitativa.
Con la definizione introdotta all’articolo 5 del Codice del Terzo settore (Cts) il social housing esce dal paradigma dell’edilizia residenziale pubblica per promuovere azioni «integrate» con un forte impatto sulla comunità e sul territorio.
La norma, infatti, oltre alle finalità «classiche» previste dal decreto ammette anche la possibilità per gli enti del Terzo settore di porre in essere ogni altra attività di carattere residenziale temporaneo diretta a soddisfare bisogni sociali, sanitari, culturali, formativi o lavorativi.
L’alloggio sociale diventa così non solo un’opportunità per rispondere alla fragilità abitativa di nuclei familiari a basso reddito impossibilitati all’acquisto/locazione di un immobile a condizioni di mercato ma molto di più. La gestione immobiliare per finalità sociale da parte degli enti del Terzo settore punta, infatti, a fornire un piano di servizi integrati tesi a ridurre le disparità sociali nonché a rispondere alle esigenze dei singoli cittadini.
Pensiamo, ad esempio, ad un tema di stretta attualità in questi giorni, come quello degli alloggi temporanei a favore di studenti fuori sede che cercano una sistemazione per brevi o lunghi periodi. Applicando la formula prevista dal Dm sarebbe impossibile accedere ai vantaggi previsti per il social housing dal momento che, come visto, viene ancorato il concetto di temporaneità dell’alloggio ad un arco temporale di ben 8 anni. Termine che, di fatto, rischia di non ammettere la realizzazione di soluzioni abitative a carattere temporaneo in grado di soddisfare le esigenze degli studenti per tutta la durata del corso di laurea. Pertanto, non può non rilevarsi, come la maggiore versatilità della formula utilizzata dal Cts sembri, invece, rispondere meglio alle esigenze di ampliamento della fruizione sociale degli immobili anche a bisogni sociali, sanitari, culturali senza vincoli temporali. Rientrano, dunque, nell’ambito della disciplina del Terzo settore con possibilità di godere delle apposite risorse finanziarie dedicate agli Ets e dei relativi vantaggi fiscali (dettagli nell’altro articolo in pagina) ulteriori ipotesi di fruizione «non permanente» degli immobili, come , ad esempio, delle residenze per anziani, del co-housing per persone con disabilità nel contesto del Dopo di noi.
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Imposta di registro fissa per gli immobili nelle convenzioni Ets-Pa
Terzo settore e social housing: misure fiscali a 360 gradi per favorire la dimensione abitativa e l’utilizzo degli immobili per finalità sanitaria, culturale e sociale. Se nell’attuale contesto normativo gli interventi pensati dal legislatore rivolgono l’attenzione solo alle imposte indirette, con la Riforma si assiste ad un paniere di agevolazioni più ampio. L’obiettivo è di facilitare anche il reperimento delle risorse da parte di persone fisiche e giuridiche.
Tenendo conto del Dm, infatti, oggi la cessione dell’alloggio, così come la locazione, si considerano operazioni esenti (articolo 10, comma 1, numero 8 Dpr 633/72) salvo l’opzione per l’applicazione del regime di imponibilità che prevede aliquote Iva agevolate (in caso di cessione 4% per prima casa e 10% non prima casa, mentre la locazione sconta quella del 10%). Sempre sul fronte delle imposte indirette, ad esempio, nel caso di cessione di alloggio sociale esente ai fini Iva, si potrà fruire di un’imposta di registro pari al 2% se si tratta di prima casa o, in ipotesi diversa, del 9%.
Un quadro normativo che con la Riforma del Terzo settore va ad arricchirsi in quanto, seppur ai fini Iva il trattamento fiscale come delineato non cambia, nel caso di alloggio sociale detenuto da un ente del Terzo settore l’atto traslativo sconterà un’imposta di registro in misura fissa. Così come le istanze, i contratti ed eventuali certificazioni sconteranno un’esenzione dall’imposta di bollo. Inoltre, le eventuali convenzioni tra gli Ets e le pubbliche amministrazioni per l’assegnazione dei beni immobili da adibire ad alloggio sociale potranno scontare un’imposta di registro in misura fissa. Sul fronte Imu, invece, essendo l’attività di social housing inquadrabile tra quelle ricettive l’Ets non commerciale avrà diritto a beneficiare dell’esenzione. Inoltre, la locazione di immobili per finalità sociale con canoni calmierati o comunque non idonei a coprire i costi di gestione o con realizzo di un avanzo ragionevole di utile potrebbe essere esclusa da imposte sui redditi se l’immobile è gestito da un ente filantropico del Terzo settore. In questo caso l’ente potrebbe fruire dell’esenzione Ires per i redditi di immobili, destinati in via esclusiva allo svolgimento di attività non commerciale. A ciò si aggiunge l’ introduzione di uno strumento destinato a svolgere un ruolo strategico nel recupero degli immobili pubblici o sequestrati alla mafia quale quello del social bonus. Un’agevolazione che consente alla persona fisica che investe in un eventuale progetto di housing sociale promosso dall’Ets di beneficiare di un tax credit nella misura del 65% dell’erogazione liberale (nel limite del 15% del reddito imponibile) o del 50% nel caso di persone giuridiche (entro il 5 per mille dei ricavi annui per i titolari di reddito di impresa).
